Pflichten und Rechte bei Baulasten
Wenn Sie als Eigentümer eines Grundstücks eine Baulast übernehmen, verpflichten Sie sich freiwillig zu bestimmten Nutzungen oder Einschränkungen auf Ihrem Grundstück – und zwar dauerhaft. Was genau das bedeutet, ist im sogenannten Baulastenverzeichnis dokumentiert.
Wichtig zu wissen: Diese Verpflichtung betrifft nicht nur Sie, sondern auch alle künftigen Eigentümer – etwa bei Verkauf, Vererbung oder sogar bei einer Zwangsversteigerung. Die Baulast bleibt bestehen, bis sie offiziell gelöscht wird. Die Baubehörde ist dabei die Instanz, die von der Baulast profitiert – als Eigentümer haben Sie Pflichten, aber keine eigenen Rechte aus der Baulast heraus.
Ein Beispiel mit dem Stellplatzbaulast:
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Grundstück in zentraler Lage. Ihr Nachbar möchte sein Haus erweitern oder ein neues Wohnhaus bauen, doch ihm fehlen die vorgeschriebenen Kfz-Stellplätze auf seinem eigenen Grundstück. Die Stadt verlangt aber, dass er diese nachweist, um die Baugenehmigung zu bekommen.
Jetzt kommt Ihr Grundstück ins Spiel: wenn Sie genügend freie Fläche haben, können Sie sich freiwillig dazu verpflichten, diese Fläche als Stellplätze für das Nachbargrundstück bereitzustellen. Diese Vereinbarung wird als Stellplatzbaulast ins Baulastenverzeichnis eingetragen. Sobald die Stellplatzbaulast eingetragen ist, dürfen Sie die betroffene Fläche nicht anderweitig nutzen oder bebauen. Sie sind dafür verantwortlich, dass die Stellplätze dauerhaft zugänglich und nutzbar bleiben – auch wenn sich Ihre Lebensumstände ändern.
Wichtig: Diese Verpflichtung gilt nicht nur für Sie, sondern auch für alle zukünftigen Eigentümer Ihrer Immobilie – zum Beispiel Erben oder Käufer. Die Baulast bleibt bestehen, bis sie offiziell gelöscht wird.
Wie kann ich eine Baulast löschen?
Auch wenn Sie die Baulast freiwillig übernommen haben, lässt sie sich nicht einfach durch eine einseitige Entscheidung wieder löschen. Eine Löschung ist nur möglich, wenn die zuständige Bauaufsichtsbehörde zustimmt und schriftlich auf die Baulast verzichtet. Erst dann wird die Eintragung im Baulastenverzeichnis (in Bayern: im Grundbuch) gelöscht.
Wer darf eine Baulast löschen – und wie läuft das ab?
Die Initiative zur Löschung muss immer vom sogenannten Baulastengeber ausgehen, dem Eigentümer des belasteten Grundstücks. Die Baubehörde prüft, ob weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht. Erst wenn dieses Interesse entfällt, kann die Löschung genehmigt werden. Je nach Bundesland sind folgende Unterlagen erforderlich:
– eine schriftliche Erklärung, dass auf die Baulast verzichtet wird;
– eine Begründung, warum die Baulast nicht mehr notwendig ist;
– die Zustimmung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks;
– ein Nachweis, dass kein öffentliches Interesse mehr besteht;
– Eigentumsnachweise für beide Flurstücke;
– ein aktueller Grundbuchauszug bis Abteilung II (nicht älter als 14 Tage).
Da die Vorgaben von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, empfiehlt es sich, vorab direkt bei Ihrer örtlichen Bauaufsichtsbehörde nachzufragen, welche Dokumente erforderlich sind.
Bleiben wir bei unserem Fall mit der Stellplatzbaulast:
Angenommen, einige Jahre später wurde in Ihrer Straße ein neues Parkhaus gebaut. Ihr Nachbar nutzt die Stellplätze auf Ihrem Grundstück inzwischen gar nicht mehr. Außerdem möchten Sie Ihre Freifläche nun für private Zwecke nutzen – etwa für einen Garten, ein Spielgerüst oder einen Pool. Wenn die Baubehörde feststellt, dass der ursprüngliche Zweck der Baulast entfällt (z. B. weil ausreichend öffentliche Stellplätze in der Nähe vorhanden sind), steht einer Löschung in der Regel nichts im Weg.
Was kostet es, eine Baulast zu löschen?
Die Löschung einer Baulast ist nicht kostenlos. Die genaue Höhe der Gebühr wird von der jeweiligen Gemeinde oder Stadt festgelegt. Die Kosten hängen vom Verwaltungsaufwand ab, sind aber meist überschaubar.
Beispiel: In Unna (NRW) lag die Gebühr für eine Baulastlöschung zuletzt bei "rund" 50 Euro (Stand: August 2024).
Kann man eine bestehende Baulast nachträglich ändern?
Eine einmal eingetragene Baulast ist rechtlich bindend und kann nicht einfach verändert werden.
Wenn Sie und die andere beteiligte Partei (z. B. der Nachbar) sich auf neue Bedingungen einigen, bleibt nur ein Weg: die bestehende Baulast wird gelöscht – mit Zustimmung der Behörde. Danach wird eine neue Baulast mit den gewünschten Änderungen eingetragen. Das heißt: Auch bei Änderungen am Grundstück, neuen Eigentümern oder geänderten Bauplänen muss der komplette Verwaltungsweg neu durchlaufen werden.