Baulasten. Bedeutung. Eintragung. Auswirkungen
Eine Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht. Er erklärt sich bereit, bestimmte Dinge auf seinem Grundstück zu tun, zu dulden oder zu unterlassen – z. B. eine bestimmte Fläche nicht zu bebauen, eine Zufahrt für ein Nachbargrundstück zu ermöglichen oder Parkplätze bereitzustellen.Diese Verpflichtung wird nicht ins Grundbuch, sondern ins sogenannte Baulastenverzeichnis eingetragen – mit einer Ausnahme: In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort erfolgt der Eintrag ins Grundbuch.
1. Wozu dienen Baulasten? Baulasten helfen oft dabei, Bauvorhaben überhaupt erst möglich zu machen. Wenn ein Grundstück zum Beispiel nicht alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt (z. B. nötiger Abstand zum Nachbarhaus, Zufahrt etc.), kann ein Nachbar durch eine Baulast „aushelfen“. Dadurch wird das Bauprojekt genehmigungsfähig.
Typisches Beispiel:
- Ein Grundstück hat nicht genug Platz für die vorgeschriebene Abstandsfläche?
- Der Nachbar stimmt einer Baulast zu und stellt einen Teil seiner Fläche als Abstandsfläche zur Verfügung.
So kann die eigene Bebauung trotzdem erfolgen.
2. Welche Auswirkungen hat eine Baulast auf den Immobilienwert?
Nicht jede Baulast beeinflusst automatisch den Preis einer Immobilie. Aber sie kann es tun – vor allem, wenn sie die Bebauungsmöglichkeiten deutlich einschränkt oder zusätzliche Kosten und Pflichten mit sich bringt.
Folgende Fragen sind bei der Bewertung wichtig:
- Wie groß ist der betroffene Bereich?
- Wie sehr wird die Nutzung des Grundstücks eingeschränkt?
- Gibt es Nachteile wie Lärm, Verkehrswege oder Einschränkungen bei der Bebauung?
- Muss der Eigentümer für etwas aufkommen (z. B. Pflege von Spielflächen, Erhalt von Bauwerken etc.)?
3. Wie wird eine Baulast eingetragen?
Eine Baulast wird auf Antrag beim zuständigen Bauamt eingetragen – immer vom Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Verpflichtung liegt. Sind mehrere Personen Eigentümer, müssen alle zustimmen. Wichtig zu wissen: Eine Baulast ist nicht einfach widerrufbar. Sie bleibt bestehen, bis die Behörde sie offiziell wieder löscht – in der Regel nur, wenn sie baurechtlich nicht mehr notwendig ist.
Diese Unterlagen sind meist erforderlich:
- Ausgefüllter Antrag auf Baulasteintragung
- Aktueller Lageplan vom Katasteramt
- Grundbuchauszug des betroffenen Grundstücks
- Ausweis oder Pass des Antragstellers
- ggf. Handelsregisterauszug (bei Firmen)
- ggf. Vollmachten bei Vertretung.
4. Was kostet eine Baulasteintragung?
Die Gebühren können je nach Bundesland und Art der Baulast unterschiedlich ausfallen – zwischen ca. 50 € und 1.500 € ist alles möglich. Die Kosten hängen ab von:
a) der wirtschaftlichen Bedeutung der Baulast;
b) dem Verwaltungsaufwand;
c) dem Land bzw. der Gemeinde.
In der Regel zahlt derjenige, der von der Baulast profitiert – also z. B. der Eigentümer des Nachbargrundstücks, für den die Baulast den Bau ermöglicht.